Anfangsmietzins anfechten: Neue Wohnung zu teuer? So wehren Sie sich innert 30 Tagen

Sie haben eine neue Wohnung gefunden — aber die Miete ist deutlich höher als beim Vormieter? Das Schweizer Mietrecht erlaubt es, den Anfangsmietzins nach dem Einzug als missbräuchlich anzufechten. Die Frist ist allerdings kurz: 30 Tage nach Übernahme der Wohnung.

Wann können Sie den Anfangsmietzins anfechten?

Nach Art. 270 OR ist eine Anfechtung möglich, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Notlage: Sie mussten den Vertrag aus einer persönlichen oder familiären Zwangslage abschliessen (z. B. Kündigung, Trennung, Stellenantritt).
• Wohnungsmangel: In Ihrer Gemeinde herrscht Wohnungsmangel — das trifft heute auf viele Städte und Agglomerationen zu.
• Erhebliche Erhöhung: Die Miete ist deutlich höher als die des Vormieters. Als Richtwert gilt in der Rechtsprechung eine Erhöhung von mehr als 10 %.

Zusätzlich muss der Mietzins missbräuchlich sein: Er bringt dem Vermieter einen übersetzten Ertrag oder liegt über dem orts- und quartierüblichen Niveau (Art. 269 und 269a OR). Das prüft die Schlichtungsbehörde.

Die Frist: 30 Tage nach Übernahme

Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung (Schlüsselübergabe) bei der Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks eingehen — nicht beim Vermieter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Bezahlen Sie die Miete in der Zwischenzeit trotzdem vollständig.

Formularpflicht: Der wichtigste Hebel

In Kantonen mit Wohnungsmangel — unter anderem Zürich, Genf und Waadt — muss der Vermieter den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen und darin die Vormiete angeben. Fehlt das Formular oder ist es unvollständig, ist der Mietzins nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nichtig. Dann können Sie ihn auch nach Ablauf der 30 Tage noch anfechten.

Wie finden Sie die Vormiete heraus?

• Amtliches Formular: In Kantonen mit Formularpflicht steht die Vormiete darauf.
• Vormieter fragen: Oft die schnellste Lösung — über Nachbarn oder bei der Wohnungsübergabe.
• Inserate vergleichen: Frühere Inserate derselben Wohnung geben Hinweise.
• Schlichtungsbehörde: Im Verfahren kann der Vermieter verpflichtet werden, die Vormiete offenzulegen.

Risiken und Kosten

• Kosten: Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos.
• Kündigungsschutz: Eine Kündigung während des Verfahrens ist anfechtbar — und wenn der Vermieter im Verfahren weitgehend unterliegt, auch noch drei Jahre danach (Art. 271a OR).
• Beziehung zum Vermieter: Eine Anfechtung kurz nach dem Einzug kann das Verhältnis belasten. Wägen Sie Ersparnis und Aufwand ab — und lassen Sie sich im Zweifel beim Mieterverband beraten.

Und später: Referenzzinssatz im Blick behalten

Auch wenn Sie den Anfangsmietzins nicht anfechten: Ihr neuer Vertrag nennt einen Referenzzinssatz. Sinkt dieser künftig, haben Sie Anspruch auf eine Senkung. Mit der kostenlosen Mietvertrag-Analyse sehen Sie, auf welchem Satz Ihre Miete beruht und ob schon heute ein Anspruch besteht. Wie die Berechnung funktioniert, erklärt der Ratgeber Mietzinssenkung berechnen.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die Umstände des Einzelfalls.