Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter in der Schweiz

Die Nebenkostenabrechnung kommt — und mit ihr oft eine saftige Nachzahlung. Fehler sind häufiger, als man denkt: Kosten, die gar nicht verrechnet werden dürfen, falsche Verteilschlüssel oder Positionen, die im Vertrag nie vereinbart wurden. Mit dieser Checkliste prüfen Sie Ihre Abrechnung selbst.

1. Steht die Position überhaupt im Mietvertrag?

Nebenkosten müssen Sie nur bezahlen, wenn sie im Mietvertrag einzeln und ausdrücklich aufgeführt sind (Art. 257a OR). Ein allgemeiner Hinweis wie «Nebenkosten gemäss Abrechnung» genügt nicht. Was nicht vereinbart ist, gilt als im Nettomietzins enthalten — und darf nicht zusätzlich verlangt werden.

2. Sind es echte Betriebskosten?

Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen für den Gebrauch der Sache, etwa:

• Heizung und Warmwasser (Brennstoff, Strom für Heizung, Wartung, Kaminfeger)
• Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege
• Allgemeinstrom, Lift-Betrieb und -Wartung
• Wasser, Abwasser, Kehricht (sofern nicht direkt mit der Gemeinde abgerechnet)
• Kabel-TV, Verwaltungsaufwand für die Abrechnung

Nicht als Nebenkosten verrechnet werden dürfen insbesondere:

• Reparaturen und Erneuerungen von Anlagen (z. B. neuer Heizkessel, Lift-Revision mit Ersatzteilen)
• Abschreibungen und Verzinsung des investierten Kapitals
• Kosten für Leerstände — die trägt der Vermieter

3. Stimmt der Verteilschlüssel?

Die Kosten werden nach einem Schlüssel auf die Wohnungen verteilt — etwa nach Fläche, Rauminhalt oder (bei Heizkosten oft) nach Verbrauch. Der Schlüssel muss nachvollziehbar und für alle Mieter gleich sein. Vergleichen Sie Ihre Wohnfläche und Ihren Anteil mit den Angaben auf der Abrechnung.

4. Passt die Höhe?

• Vergleich mit dem Vorjahr: Grosse Sprünge bei einer einzelnen Position sind ein Warnsignal — nachfragen.
• Akontozahlungen: Sind alle Ihre Zahlungen korrekt angerechnet?
• Abrechnungsperiode: Bei Ein- oder Auszug während der Periode darf nur Ihr Anteil verrechnet werden.
• Verwaltungshonorar: Üblich ist ein Prozentsatz der Nebenkosten (oft 3–5 %), nicht der Miete.

5. Belege einsehen

Sie haben das Recht, die Originalbelege einzusehen (Art. 257b Abs. 2 OR) — also Rechnungen für Heizöl, Hauswart, Strom usw. Verlangen Sie die Einsicht schriftlich. Kopien dürfen Sie in der Regel gegen Kostenbeteiligung verlangen.

Fehler gefunden? So gehen Sie vor

1. Schriftlich beanstanden: Nennen Sie die konkreten Positionen und bitten Sie um Korrektur oder Belegeinsicht. Tun Sie das möglichst rasch — viele Verträge sehen eine Frist von 30 Tagen vor.
2. Unbestrittenen Teil bezahlen: So geraten Sie nicht in Verzug.
3. Keine Einigung? Die Schlichtungsbehörde hilft kostenlos. Zu viel bezahlte Nebenkosten können Sie auch nachträglich zurückfordern.

Tipp: Auch die Nettomiete prüfen

Wer die Nebenkosten prüft, hat den Mietvertrag ohnehin zur Hand. Prüfen Sie dabei gleich den Referenzzinssatz: Beruht Ihre Miete auf mehr als 1,25 %, haben Sie Anspruch auf eine Senkung der Nettomiete — oft der grössere Betrag. Die kostenlose Analyse auf mietcheck-app.ch zeigt Ihr Sparpotenzial in unter einer Minute.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.